Valeur d'un bien immobilier : quels atouts et inconvénients
Afin d’être sûr de la valeur de votre logement, il est nécessaire de réaliser une estimation immobilière auprès d’une agence de confiance. Néanmoins, vous pouvez commencer à estimer ses atouts et défauts au préalable, notamment en vous servant de cet article.
Quels peuvent-être les atouts d’un logement ?
La situation géographique
Vous le saviez certainement déjà, l’adresse d’un logement est un facteur plus que déterminant pour sa valeur. Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, si votre bien immobilier :
- Est situé dans un quartier apprécié
- Est à proximité d’un parc, monument prestigieux, une école,
- Est bien desservi par les transports en commun
Alors, son prix de vente sera automatiquement boosté. Il est donc essentiel de mettre ses points en valeur dans une annonce (que ce soit dans les photos ou dans le texte).
Nous pouvons également rencontrer ce que l’on appelle l’effet micro-marché. Certains biens immobiliers sont situés dans ce que l’on appelle un “micro-marché”. Il s’agit de zones géographiques limitées, qui augmentent (jusqu’à 30%) la valeur d’un bien de part son attraction. Par exemple : un appartement situé au niveau de la place des Jacobins, près de Cordelier, se vendra beaucoup plus cher que le même bien, situé au niveau de la Gare de Perrache à quelques centaines de mètres.
L’état général d’un bien
Quel est l’état des parties communes ? Il y a-t-il la présence d’un concierge ? Quel est le style de l’immeuble ou de la maison ? Ces critères sont à prendre en compte pour déterminer la valeur de votre bien. Bien évidemment, plus votre logement sera bien entretenu, plus sa valeur sera élevée.
Un étage élevé
Plus l’étage de votre bien immobilier est élevé, plus il aura de la valeur. Même sans ascenseur, un étage élevé aura toujours plus de valeur que l’inverse, comme un appartement situé au rez-de-chaussée ou au 1er étage. Bien évidemment, la valeur sera plus élevée si votre bien est desservi par un ascenseur.
L’agencement
Vous vous en doutez, l’agencement d’un bien immobilier est primordial. Plus vos espaces sont optimisés, mieux c’est. Un appartement bien agencé, d’une surface de 50 m2 aura plus de valeur qu’un appartement non optimisé de la même surface. De la même manière, un appartement possédant une pièce sans fenêtre ou une pièce dite en enfilade perdra de la valeur.
L’orientation
L’orientation idéale d’un bien immobilier est celle permettant à ce dernier de bénéficier du soleil du matin au soir, c’est-à-dire, orienté est/ouest. Le prix sera d’autant plus conséquent, contrairement à un logement comparable orienté nord/ouest.
L’année de construction
Les immeubles ayant été construits entre 1960 et 1970 ont moins de valeur du fait de la qualité de ces constructions. En effet, ils ont pour la pluplart été construits avec des matériaux entraînant de fortes perditions thermiques et phoniques. Ils auront donc une valeur moins élevée qu’un logement bénéficiant d’une meilleure isolation.
L’exposition et la vue
Si votre appartement offre un panorama sur un monument historique aux qualités reconnues, il vaut plus cher. Une vue sur la tour Eiffel à Paris, sur la cathédrale de Fourvière à Lyon, sur une pleine gorgée de soleil à Guéreins, représentent un véritable atout pour la vente de votre bien immobilier.
De faibles charges
Les charges liées à votre bien immobilier peuvent varier en fonction de différents critères. De faibles charges rendront votre logement plus attractif.
Un bon DPE
Un DPE, Diagnostic de Performance Énergétique reflète la valeur dite “verte” d’un bien immobilier. Sa performance environnementale a un impact direct sur les dépenses énergétiques. Avec une bonne isolation, les charges seront logiquement beaucoup moins élevées qu’un logement mal isolé. Cela influe directement sur la valeur d’un logement.
Les charges de copropriété
Les charges de copropriété peuvent être plus ou moins élevées en fonction des logements. Des charges élevées ne sont pas forcément mauvais signe, cela dépend surtout des prestations qui en découlent : piscine, salle de sport, jardins. Ces charges peuvent donc être des avantages plus que des inconvénients.
Espace extérieur
Vous avez la chance de bénéficier d’un jardin, d’une cour, un patio, un balcon ou encore une terrasse ? Cela donnera automatiquement plus de valeur à votre bien immobilier puisqu’il s’agit de quelque chose de très convoité.
Quels peuvent-être les inconvénients d’un logement ?
Avoir du vis à vis
Mitoyenneté pour les maisons, vis-à-vis de moins de 10 mètres de manière générale : le vis à vis à un impact direct sur le prix de vente d’un logement puisque cela a un impact direct sur l’intimité des potentiels acquéreurs.
L’isolation phonique
Votre bien est situé à côté d’une voie passante ? Les nuisances sonores que cela engendre feront forcément baisser le prix de vente de votre bien, sauf s’il s’agit d’une rue prestigieuse (telle que la rue de la République à Lyon).
La proximité immédiate avec des commerces
Si votre logement est situé à côté d’un restaurant, d’une boîte de nuit ou d’une usine, il sera probablement impacté par la nuisance sonore ou des odeurs en lien avec l’activité de ces commerces. Cela peut représenter un frein pour certains acquéreurs et donc impacter le prix de vente de votre bien.
La vue de votre logement
Bien qu’elle puisse être un avantage, la vue peut, dans certains cas, avoir l’effet inverse. En effet, si votre bien donne sur un cimetière ou une usine, le prix de vente sera susceptible de baisser.
Cela fonctionne également avec les logements à proximité d’une centrale nucléaire, qui constitue également un danger pour les futurs habitants du bien.
Les travaux
La réalisation de travaux constitue souvent une dépense prévue par des potentiels acquéreurs. Néanmoins, qu’il s’agisse de travaux prévu par la copropriété mais qui n’ont pas encore été payé, la rénovation de votre toiture, de l’électricité… Une charge de travaux trop conséquente a un impact direct sur le prix de vente de votre bien immobilier.
Un appartement situé au rez-de-chaussée
Nous en avons discuté plus haut : plus l’étage est élevé, plus le bien a de la valeur. À l’inverse, à moins que vous bénéficiez d’une cour ou d’une terrasse, un appartement situé au rez-de-chaussée ou au premier étage perdra de sa valeur.
Pour finir...
Vous l’aurez compris, la valeur de votre bien immobilier peut varier en fonction de ces différents critères. Plus il possède d’atouts, plus sa valeur sera élevée. Aussi, certains inconvénients peuvent être résolus, notamment avec des techniques de homestaging ou encore grâce à différentes aides de rénovations énergétiques, vous permettant ainsi de bénéficier d’une meilleure isolation thermique et phonique.
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