Vendre un bien mode d'emploi
La vente d’un bien immobilier se fait en plusieurs étapes. Vous n’avez peut-être pas d’idée précise de l’ensemble de ce processus, mais n’ayez crainte, nous allons tout vous expliquer. Tout d’abord, il faut savoir que la procédure de vente de votre bien s’articule autour d’environ 14 étapes qui sont toutes aussi importantes les unes que les autres.
Évaluation de vos besoins
Avant de se lancer dans la vente de votre bien, l’agence immobilière en question doit se renseigner sur vos besoins et vos objectifs.
Quels sont vos projets et vos priorités en tant que vendeur ? La vente d’un bien immobilier représente souvent le début d’un nouveau projet, il peut être intéressant pour les agents de savoir lesquels sont-ils de sorte à adapter leurs stratégies immobilières.
- Qu’espérez vous tirer de la vente de votre bien en termes de prix ?
- Avez-vous des impératifs à respecter en termes de temps ? Par exemple, si vous avez décroché un poste commençant dans deux mois à l’autre bout de la France, votre agence devra placer la vente de votre appartement ou maison en priorité.
Quels sont vos projets et vos priorités en tant que vendeur ? La vente d’un bien immobilier représente souvent le début d’un nouveau projet, il peut être intéressant pour les agents de savoir lesquels sont-ils de sorte à adapter leurs stratégies immobilières.
Estimation de votre bien immobilier
Une fois que votre agence immobilière connaît vos besoins, elle va procéder à l’estimation de votre bien. Vos projets immobiliers et de vie ne sont parfois pas en totale adéquation avec l’estimation de votre bien. Vous pouvez avoir surévalué le prix de ce dernier, ne pas avoir pris en compte l’importance des travaux à réaliser pour le vendre à un meilleur prix, avoir sous-estimé son prix que vous pourriez encore augmenter via des travaux, etc.
L’estimation est une étape très importante puisqu'elle va vous permettre d’ajuster vos projets en fonction de son prix, mais aussi votre stratégie de vente en fonction de ce que vous pourriez améliorer. Une estimation précise et professionnelle, c’est :
L’agence peut également consulter le PLU, c’est-à-dire, le plan local d’urbanisme. Enfin vous allez recevoir l’estimation de votre bien immobilier que l’agence doit vous expliquer en détail. À ce moment-là, vous ne vous êtes toujours pas engagé envers votre agence.
L’estimation est une étape très importante puisqu'elle va vous permettre d’ajuster vos projets en fonction de son prix, mais aussi votre stratégie de vente en fonction de ce que vous pourriez améliorer. Une estimation précise et professionnelle, c’est :
- La visite de votre bien sur place
- Un état des lieux minutieux pendant lequel votre agent immobilier prendra toutes les mesures nécessaires pour estimer et ensuite rédiger les annonces.
- Un point global à vos côtés pour analyser les travaux que vous avez déjà réalisés et ceux que vous devriez effectuer, via des astuces à moindre coût, mais qui vous donnent l’opportunité de vendre votre bien à un prix plus élevé. Eh oui, une agence possède aussi un rôle de conseil qui n’est pas à négliger !
- Enfin, un côté plus technique, mais pas des moindres, une analyse des installations techniques qui jouent un rôle très important dans la prise de décision d’un acheteur.
- Pour que votre bien bénéficie d’une réelle valeur ajoutée, l’étude de son environnement devient un point essentiel : où se trouve-t-il, est-il bien desservi ? Est-ce qu’il est à proximité des commerces essentiels ?
L’agence peut également consulter le PLU, c’est-à-dire, le plan local d’urbanisme. Enfin vous allez recevoir l’estimation de votre bien immobilier que l’agence doit vous expliquer en détail. À ce moment-là, vous ne vous êtes toujours pas engagé envers votre agence.
Mise en place d'un plan marketing spécialisé
Puisque vous êtes le client et que vous n’avez pas encore pris votre décision, une bonne agence immobilière se doit de vous expliquer la stratégie qu’elle adopterait si vous veniez à travailler avec elle. Pour ce faire, elle va mettre en place un plan de marketing spécialisé. Eh oui, spécialisé en fonction de vos besoins !
Le marché immobilier est également un facteur clé à la stratégie de vente de votre maison ou de votre appartement. Un agent saura analyser l’environnement dans lequel vous vous trouvez, quels sont ses avantages, ses inconvénients et comment réagir face à tous ces facteurs.
- Sur quels canaux de communication va-t-elle promouvoir votre bien immobilier ? Une agence peut le promouvoir via : son site web, les plateformes immobilières, les réseaux sociaux, les campagnes emailing, l’offre en ventes privées à sa base d’acquéreurs etc…
- Quelle est la période à laquelle vous souhaitez mettre votre bien en vente ? Certaines sont plus favorables que d’autres.
Le marché immobilier est également un facteur clé à la stratégie de vente de votre maison ou de votre appartement. Un agent saura analyser l’environnement dans lequel vous vous trouvez, quels sont ses avantages, ses inconvénients et comment réagir face à tous ces facteurs.
Obtention des diagnostics obligatoires
Si vous voulez être dans les normes, vous devez absolument obtenir les diagnostics obligatoires à la vente de votre bien. Certaines agences immobilières acceptent de vendre des biens qui ne les possèdent pas, néanmoins, ce n’est pas vous rendre service. Avec l’absence de ces diagnostics, le prix de vente sera amené à baisser soit parce que les acquéreurs devront procéder à leur réalisation, soit parce que votre bien sera beaucoup moins visité et restera trop longtemps sur le marché immobilier.
Une bonne agence immobilière se doit de vous conseiller et de n’accepter que les biens dont les diagnostics obligatoires ont été obtenus. À savoir :
Diagnostic de la loi Carrez
Il est obligatoire pour tout bien en copropriété. Ce diagnostic permet de mesurer la superficie de votre bien avec précision. De manière plus précise, c’est lorsque l’on mesure sa superficie dont la hauteur est de 1.80 mètres minimum. Ces mesures prennent en compte l’ensemble de votre foyer excepté le balcon, la terrasse, le garage, les caves, etc.
Diagnostic plomb
Il s’agit d’un constat de risque d’exposition au plomb. Il n’est obligatoire que pour les immeubles qui ont été construits avant le 1er janvier 1949. Il existe un seuil à ne pas dépasser. Si c’est le cas, la durée de validité de votre diagnostic ne sera valable qu’un an, dans le cas contraire, il sera illimité !
Diagnostic gaz
L’installation de gaz naturel datant de plus de 15 ans dans votre foyer nécessite la réalisation d’un diagnostic (valable pendant 3 ans) pour analyser sa conformité et donc votre sécurité.
Diagnostic de performance énergétique
Ce diagnostic concerne le besoin en énergie de votre logement, consomme-t-il beaucoup ? Est-il bien isolé ? Tout ça en fonction de la superficie de votre bien. Ce diagnostic a son importance puisqu’il doit être obligatoirement affiché dans chacune des annonces des agences immobilières.
Diagnostic des termites
Si votre bien est situé dans une zone d’habitation dans laquelle un arrêté préfectoral a été publié, vous devez obligatoirement fournir un diagnostic valable 6 mois que votre foyer ait des termites ou non.
Diagnostic amiante
Si le permis de construire de votre bien a été délivré avant le 1er juillet 1997, il doit faire l’objet d’une analyse réalisée par un diagnostiqueur expérimenté.
Diagnostic électrique
Au même titre que le gaz, ce diagnostic doit être réalisé si votre installation date de plus de 15 ans et possède une validité de 3 ans.
Diagnostic d'assainissement non collectif
Depuis le 1er janvier 2011, vous êtes tenu de fournir ce diagnostic qui permet d’assurer la collecte des eaux usées ainsi que de vérifier son installation. Plutôt que de faire appel à plusieurs prestataires, sachez que ces diagnostics peuvent être réalisés par une seule et même entreprise spécialisée !
Signature du mandat de vente
Une fois que l’agence a défini vos besoins et estimé votre bien immobilier, que de votre côté, l’ensemble des diagnostics ont été réalisés, vous devez décider si oui ou non vous travaillerez avec elle pour la suite de la vente de votre bien.
C’est à ce moment-là que vous allez choisir si vous souhaitez signer un mandat simple ou un mandat exclusif et donc de déléguer le pouvoir de vente en totalité ou en partie à votre agence immobilière. Ces deux contrats sont partiellement différents et il se trouve que le mandat exclusif est plus avantageux pour votre stratégie immobilière en termes de résultats. Découvrez pourquoi en consultant notre article : mandat simple ou mandat exclusif, lequel choisir ?
C’est à ce moment-là que vous allez choisir si vous souhaitez signer un mandat simple ou un mandat exclusif et donc de déléguer le pouvoir de vente en totalité ou en partie à votre agence immobilière. Ces deux contrats sont partiellement différents et il se trouve que le mandat exclusif est plus avantageux pour votre stratégie immobilière en termes de résultats. Découvrez pourquoi en consultant notre article : mandat simple ou mandat exclusif, lequel choisir ?
Préparation de votre bien à la vente
La préparation de votre bien immobilier est incontestablement la partie la plus importante du processus de vente. Les agents immobiliers connaissent non seulement le marché de l’immobilier, mais sont confrontés chaque jour aux besoins et préférences des acquéreurs. Si votre agence immobilière vous conseille de faire des travaux, c’est parce que vous pouvez tirer un meilleur prix de votre bien en effectuant des changements plus ou moins importants.
En fonction de l’état de votre foyer, vous pourriez être amené à refaire la peinture, le sol, boucher des trous, désencombrer les pièces avec tout ce qui ne vous sert plus, etc. Votre agence immobilière vous apporte une nouvelle fois ses conseils et astuces pour que votre bien soit visité sous son plus beau jour. Ainsi, vous aurez l’opportunité d’atteindre un plus grand nombre d’acquéreurs.
En fonction de l’état de votre foyer, vous pourriez être amené à refaire la peinture, le sol, boucher des trous, désencombrer les pièces avec tout ce qui ne vous sert plus, etc. Votre agence immobilière vous apporte une nouvelle fois ses conseils et astuces pour que votre bien soit visité sous son plus beau jour. Ainsi, vous aurez l’opportunité d’atteindre un plus grand nombre d’acquéreurs.
Visite de votre bien des acheteurs potentiels
Une fois la stratégie de communication mise en place, votre bien va susciter la curiosité des potentiels acquéreurs qui viendront le visiter toujours aux côtés de votre agent immobilier.
Réception des offres d'achat
Une fois que plusieurs visites ont été effectuées, votre agent immobilier va s’occuper d’analyser les offres d’achats qu’il aura reçus, mais aussi les conditions de financement des acquéreurs potentiels, pour vous les soumettre en détaillant. Ici son esprit d’analyse est primordial !
Certaines agences travaillent également très étroitement avec des partenaires courtier en crédit, qui passent au peigne fin les dossiers des acquéreurs potentiels avant d’émettre une attestation de financement ! Renseignez-vous sur l’agence que vous choisissez !
Certaines agences travaillent également très étroitement avec des partenaires courtier en crédit, qui passent au peigne fin les dossiers des acquéreurs potentiels avant d’émettre une attestation de financement ! Renseignez-vous sur l’agence que vous choisissez !
Négociation du prix de vente (optionnel)
Étape optionnelle, mais qui n’est pas impossible : la négociation du prix de vente de votre bien immobilier. Il se peut que les acquéreurs essayent de négocier le prix de votre bien… Cependant, cela dépend de vos projets, depuis combien de temps votre bien est-il mis en vente, etc.
Acceptation de l'offre d'achat
Une fois que votre agent immobilier a effectué une analyse globale et précise de l’ensemble des offres d’achat, vous devrez décider quel est, selon vous, le meilleur dossier pour la vente de votre bien.
Signature du compromis de vente
Le compromis de vente est un “avant contrat” qui prépare la signature de l’acte authentique ! C’est un contrat qui se signe le plus souvent chez le notaire entre vendeur et acquéreur. L’agent immobilier se sera chargé de préparer tout le dossier en amont pour le notaire pour lui permettre de rédiger le compromis de vente rapidement, et dans de bonnes conditions.
Obtention du financement pour l'acquéreur
Le compromis de vente a permis à l’acquéreur d’avoir la main sur votre bien immobilier, néanmoins, il est nécessaire que ce dernier obtienne l’accord de sa ou de ses banques s’il avait prévu de réaliser un prêt immobilier pour acheter votre bien. Une fois qu’il aura obtenu la validation de ses banques et reçu ses offres de prêt, vous pourrez signer l’acte authentique chez le notaire.
État des lieux
Un état des lieux précis aura lieu généralement la veille de la signature, entre vendeur, acquéreur et l’agent immobilier. Il a pour but de vérifier que tout est conforme aux conditions du compromis, il sert également à relever les compteurs d’eau et d’électricité entre autres.
Signature chez le notaire de l'acte authentique
Un acte authentique immobilier est un contrat qui représente la cession définitive de votre bien. Il est signé chez un notaire et par un officier public. Il fait office de preuve grâce à sa date et son contenu en cas de litige. Par conséquent, vous vous rendrez chez le notaire auprès de toutes les parties prenantes à la vente de votre bien pour la finaliser.
Remise des clés à l'acquéreur
Pour finir, vous n’aurez plus qu’à remettre les clés à l’acquéreur ! Si vous souhaitez en savoir plus sur la meilleure manière de vendre son bien immobilier, nous avons créé un ebook spécialement dédié à cette thématique, à savoir : le guide complet pour vendre son bien immobilier.
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