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LES OBLIGATIONS DU VENDEUR D'UNBIEN IMMOBILIER

Lors de la mise en vente d’un bien immobilier, le vendeur est tenu de respecter quelques obligations auprès de l’acheteur s’il ne veut pas être confronté à des pénalités. Obligation d’information, de délivrance, de garantie… Voici les obligations d’un vendeur d’un bien immobilier. 

L'obligation d'information

Avant la mise en vente d’un bien immobilier, le vendeur doit s’assurer que toutes les informations relatives au bien en question soient transmises à l’acquéreur potentiel. Parmi ces informations figurent : 

- Le métrage du bien en Loi Carrez 

- Les procès-verbaux des assemblées générales (des trois dernières années) 

Le règlement de copropriété 

Bien que cette obligation repose sur la bonne volonté et la transparence du vendeur, il est aussi le devoir de l’agence immobilière chargée du dossier de s’informer sur l’ensemble des détails et aspects importants liés au bien immobilier. En cas de litige, le vendeur immobilier devra en porter la responsabilité et ne pourra pas invoquer l’ignorance. 


Les obligations de garantie du vendeur immobilier

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Garantie contre l'éviction

Ce type de garantie repose sur le fait que le vendeur doit s’assurer que l’acquéreur puisse prendre possession du bien immobilier sans entraves. Servitude de passage, droits de propriété, et jouissance de l’acheteur ne doivent pas être perturbés. 

Ainsi, conformément à l’article 1624 du Code civil, le vendeur immobilier doit garantir un accès et une utilisation du bien fluide et conforme à ce qui était prévu. Ici, le rôle du notaire est primordial puisqu’il se doit de vérifier que le bien n’est soumis à aucune charge ou servitude qui pourraient rendre le bien inutilisable. 


Les diagnostics immobiliers

Diagnostics de performance énergétique, amiante, loi Carrez, cet ensemble de documents ont pour but d’informer l’acquéreur de l’état du logement mis en vente. Néanmoins, l’absence de ces diagnostics techniques n’annule en aucun cas la vente du bien immobilier en question. 

En revanche, il n’en reste pas moins une obligation que le vendeur se doit de respecter à la demande d’un acquéreur potentiel. S’il s’avère que l’acquéreur découvre la présence de substances néfastes comme l’amiante, il sera en droit de demander une réduction du prix de vente. Pour éviter ce genre de procédure, nous ne pouvons que vous conseiller de réaliser ses diagnostics, qui sont pour la plupart, obligatoires. 

En savoir plus sur les diagnostics dans notre article : “14 étapes du processus de vente d’un bien immobilier”

Garantie contre les vices cachés

D’après le Code Civil : le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. 

Ainsi, il existe deux conditions applicables au recours à la garantie contre les vices cachés : L’acheteur ne devait pas connaître le défaut mis en cause au moment de la vente du bien Le vice doit être antérieur à la vente Il est important de noter que si le vendeur immobilier est un professionnel et l’acquéreur un particulier, la clause d’exonération des vices cachés n’est pas valable. 

L'obligation de délivrance pour la vente d'un bien immobilier

Conformité du bien vendu

Selon l’article 1614 du Code Civil, le bien immobilier vendu doit être dans le même état que lorsqu'il a été visité par l’acquéreur. Ainsi, la maison ou l’appartement vendu doit être conforme à la description d’avant contrat.  Mise à part les traces d’usures considérées comme étant normales, toutes autres dégradations devront être assumées par le vendeur qui en porte l’entière responsabilité. Ce dernier devra donc déclarer un sinistre auprès de son assurance ou effectuer toutes les réparations. 

Néanmoins, il se peut qu’un incident imprévu ait dégradé le bien immobilier en vente. Dans ce cas là, le vendeur peut invoquer un cas de force majeure pour suspendre son obligation de délivrance et ainsi disposer de temps pour régler la situation. Attention, cette situation est évaluée au cas par cas par les tribunaux. 

Conformité concernant la loi Carrez

La Loi Carrez a pour objectif de protéger les acquéreurs des vendeurs souhaitant surestimer la surface de leur bien. Ainsi, la superficie sous Loi Carrez correspond à la surface privative dont la hauteur est supérieure ou égale à 1m80. Dans le cas où la surface réelle du bien serait de 5% en dessous de la surface indiquée, l’acquéreur a le droit de réclamer…

Une baisse de prix (au prorata de la surface manquante) 

- Sous un délai de 1 an après la signature du contrat

Dans le cas inverse, l’acheteur se devra de verser un supplément ou, de renoncer à l’achat du bien immobilier. Attention aux vendeurs, veillez néanmoins à faire estimer votre bien immobilier par un professionnel. Très souvent, des clauses de non-garantie de surface protègent l’acquéreur quant à la sous-estimation de superficie. 

La livraison

Une fois l’acte de vente signé, le vendeur se doit de laisser l’acheteur prendre possession du bien immobilier. Il est également question de l’ensemble des usages sous-jacents au bien.

Si l'obligation de délivrance n'est pas respectée...

Dans ce cas-là, l’acquéreur peut avoir recours à la justice afin de demander l’exécution forcée de la délivrance ou l’annulation de la vente du bien. Des dommages et intérêts peuvent également être réclamés.

Pour finir...

Que vous soyez vendeur ou acquéreur, vous êtes désormais au fait des obligations du vendeur immobilier lors d’une transaction. Afin de pouvoir réaliser votre projet immobilier de façon fluide et efficace, nous vous conseillons d’être attentif à l’ensemble de ces aspects. Vous avez un projet immobilier en tête ? N’hésitez pas à nous contacter dès maintenant !

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